Van box 3 naar box 1: loopt uw vastgoed risico?
Wanneer ziet de Belastingdienst vastgoed als Resultaat uit Overige Werkzaamheden (ROW)?
Veel vastgoedbeleggers gaan ervan uit dat huurinkomsten automatisch in box 3 vallen. Toch kan de Belastingdienst in bepaalde situaties oordelen dat sprake is van Resultaat uit Overige Werkzaamheden (ROW). Dat kan grote fiscale gevolgen hebben.
In plaats van belastingheffing in box 3 kunnen winsten dan belast worden in box 1 tegen een aanzienlijk hoger belastingtarief.
Wat is Resultaat uit Overige Werkzaamheden (ROW)?
ROW ontstaat wanneer activiteiten verder gaan dan normaal vermogensbeheer. De Belastingdienst kijkt daarbij onder andere naar:
De hoeveelheid arbeid
Het actieve karakter van de werkzaamheden
Het behalen van extra rendement door eigen inspanningen
Het ondernemersachtige gedrag
Kort gezegd: zodra u actief waarde creëert in plaats van passief belegt, kan vastgoed buiten box 3 vallen.
Wanneer loopt u risico op ROW?
1. Actief handelen in vastgoed
Koopt u panden met als doel deze snel te verbouwen en door te verkopen? Dan kan sprake zijn van actieve handel.
Voorbeelden hiervan zijn:
Het opknappen en flippen van woningen
Structureel aankopen en verkopen
Winst creëren door eigen werkzaamheden
De Belastingdienst kan dit zien als werkzaamheden gericht op winst uit arbeid.
2. Zelf ontwikkelen of transformeren
Bij vastgoedontwikkeling ontstaat sneller ROW-risico.
Denk bijvoorbeeld aan:
Het splitsen van panden
Transformatie van kantoor naar woningen
Zelf begeleiden van verbouwingen
Actieve projectontwikkeling
Hoe groter uw invloed op de waardestijging, hoe groter het fiscale risico.
3. Gebruik van specialistische kennis
Heeft u professionele kennis van vastgoed, bouw of projectontwikkeling? Dan kijkt de Belastingdienst vaak kritischer.
Bijvoorbeeld wanneer u:
Makelaar bent
Bouwkundige ervaring heeft
Projectontwikkelaar bent
Actief netwerk en expertise inzet
De gedachte hierachter is dat voordeel wordt behaald door arbeid en kennis, en niet uitsluitend door vermogen.
4. Samenwerking met aannemers of investeerders
Ook samenwerkingsverbanden kunnen wijzen op een actief karakter.
Voorbeelden:
Gezamenlijke vastgoedprojecten
Winstdeling met derden
Structurele samenwerking met aannemers
Actieve aansturing van projecten
De Belastingdienst beoordeelt hierbij altijd het totaalplaatje.
Wat zijn de fiscale gevolgen?
Wanneer vastgoed onder ROW valt:
Wordt winst belast in box 1
Gelden hogere belastingtarieven
Zijn verkoopwinsten volledig belast
Moet een uitgebreidere administratie worden bijgehouden
Hoewel bepaalde kosten aftrekbaar kunnen zijn, is de belastingdruk vaak aanzienlijk hoger dan in box 3.
ROW of ondernemerschap?
In sommige situaties gaat vastgoed nóg verder dan ROW en kan sprake zijn van winst uit onderneming.
De Belastingdienst kijkt daarbij onder andere naar:
De omvang van de activiteiten
De duurzaamheid van de werkzaamheden
Het winstoogmerk
Zelfstandigheid
Ondernemersrisico
Dit komt vooral voor bij grotere vastgoedactiviteiten of structurele handel.
Hoe beperkt u fiscale risico’s?
Het is belangrijk om vooraf goed na te denken over:
De vastgoedstructuur
Het doel van investeringen
De mate van actieve betrokkenheid
Samenwerkingsvormen
Financieringsstructuren
Veel vastgoedbeleggers realiseren zich pas achteraf dat hun activiteiten mogelijk niet meer in box 3 vallen.
Waarom goede fiscale begeleiding essentieel is
De grens tussen box 3, ROW en ondernemerschap is niet altijd duidelijk. Kleine verschillen in werkwijze kunnen grote fiscale gevolgen hebben.
Een goede fiscale analyse helpt om:
Risico’s tijdig te signaleren
Discussies met de Belastingdienst te voorkomen
De juiste structuur te kiezen
Onaangename naheffingen te vermijden
Zeker bij vastgoedtransacties of projectontwikkeling is vooraf advies inwinnen vaak verstandiger dan achteraf corrigeren.
